מעבה מזגן בבית משותף: איפה מותר, מתי צריך הסכמה ומה עושים כשהשכן מתלונן

בבית משותף, המקום הבטוח ביותר למעבה הוא המקום שנקבע לכך בהיתר הבנייה, או מסתור הכביסה של הדירה. אם אין מקום כזה, תקנה 19 לתקנות הפטור מהיתר מאפשרת הצבה על הגג, ורק אם אי אפשר — על קיר חוץ של הדירה שאינו פונה לרחוב. אבל הפטור מהיתר אינו הסכמה של השכנים: הגג והקירות החיצוניים הם בדרך כלל רכוש משותף, ושימוש בהם כפוף לתקנון ולחוק המקרקעין. בנוסף, המעבה חייב לעמוד בתקנות למניעת רעש. מחלוקת שלא נפתרת בשיחה מגיעה למפקח על רישום המקרקעין.

המדריך הזה הוא חלק מהמדריך למקורות הרשמיים ולזכויות. לדוד שמש על הגג יש סעיף מיוחד בחוק — ראו דוד שמש על הגג המשותף. לפני ההתקנה עברו על הצ׳קליסט.

שתי שאלות נפרדות

אפשר לעמוד בתנאי הפטור מהיתר, ובכל זאת להפר את זכויות השכנים ברכוש המשותף — ולהפך.

תקנה 19: סדר העדיפויות

מערכת מיזוג אוויר עד 60,000 BTU, כולל פתח במעטפת הבניין, פטורה מהיתר בתנאים:

1. רעש: המערכת תעמוד בתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש), התשנ״ג–1992.
2. מקום ייעודי: אם לא הוגדר בהיתר מקום להתקנה, או שהוא כבר נוצל — המערכת תותקן מוסתרת במסתור הכביסה שנקבע בהיתר או על גג הבניין.
3. קיר חוץ: אם אי אפשר במסתור או על הגג — בקיר חיצוני של הדירה, ובלבד שלא תותקן על קיר חיצוני הפונה לרחוב.
4. ממ״ד: מזגן במרחב מוגן דירתי — לפי ת״י 994 חלק 5, ומערכת מיזוג או טיהור במרחב מוגן — לפי ת״י 4570 חלק 1.

מעבה שנתלה על חזית הבניין לרחוב, או מזגן מעל 60,000 BTU, אינו בגדר הפטור הזה. בדקו עם הוועדה המקומית.

הגג והקירות: רכוש משותף

לפי חוק המקרקעין, הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית המשותף חוץ מהדירות עצמן — ובכלל זה בדרך כלל הגגות והקירות החיצוניים — אלא אם חלק מהם הוצמד לדירה מסוימת (סעיף 55). לכן:

• מסתור הכביסה של הדירה: בדרך כלל חלק מהדירה. הצבה בו לא דורשת הסכמה של השכנים, כל עוד אין מטרד.
• גג שהוצמד לדירה העליונה: שייך לשימוש בעל הדירה העליונה. אחרים צריכים את הסכמתו.
• גג משותף לא מוצמד: השימוש בו כפוף לתקנון ולהחלטות האסיפה הכללית. בעל דירה אחד לא יכול להשתלט על חלק ממנו. מעבה קטן במקום שלא משמש לשום מטרה, כשיש מקום לכולם, הוא מצב שכיח שבו נציגויות מסכימות. מעבה שחוסם גישה, יושב על מערכות של אחרים או תופס מקום לא סביר — סיבה לסכסוך.
• קיר חוץ משותף: תלייה עליו היא שימוש ברכוש המשותף. בדקו את התקנון, ובקשו אישור בכתב מהנציגות.

הסעיף המיוחד לדוד שמש (59א) מאפשר לבעל דירה להתקין דוד שמש על הגג המשותף בלי הסכמה, בתנאים. אין סעיף מקביל למעבה מזגן. לכן אל תניחו שמה שמותר לדוד מותר גם למזגן.

צנרת בחזית ובפיר

הצנרת בין היחידה הפנימית למעבה על הגג עוברת לרוב בפיר משותף או בתעלה על החזית. גם זה שימוש ברכוש המשותף, וגם זה משפיע על חזות הבניין. בבניינים עם הנחיות מרחביות או תקנון מוסכם, ייתכנו כללים על צבע התעלה ומיקומה.

רעש

מעבה שפועל בלילה מתחת לחלון של שכן הוא הסיבה הנפוצה ביותר לתלונות. התקנות למניעת רעש קובעות מגבלות לרעש ממכשירים. הפטור מהיתר מותנה בעמידה בהן, ובלי קשר להיתר — רעש בלתי סביר הוא מפגע.

מה מקטין רעש:

• מיקום רחוק מחלונות של חדרי שינה, שלכם ושל אחרים.
• תושבת עם בולמי רעידות.
• מעבה בגודל מתאים: מעבה קטן מדי עובד חזק יותר.
• תחזוקה: מאוורר שחוק או בורג משוחרר מרעישים.

טפטוף מי עיבוי

מים שמטפטפים מצינור ניקוז על מרפסת השכן או על המדרכה הם מטרד ולעיתים גם הפרה של חוק עזר עירוני. תכננו ניקוז לנקודה קיימת, או משאבת ניקוז. בחורף, כשהמזגן מחמם, גם המעבה מוציא מים — וגם להם צריך מקום.

דוגמה להמחשה: איך מגיעים להסכמה

דירה בקומה השלישית בבניין של 12 דירות. מסתור הכביסה קטן מכדי להכיל שני מעבים. הבעלים רוצה להציב אחד על הגג המשותף, שבו כבר עומדים דודי שמש ושלושה מעבים.

1. בדיקה: בתקנון אין הוראה על מזגנים. הגג לא מוצמד. יש מקום פנוי שלא משמש לשום מטרה.
2. פנייה לנציגות בכתב: מיקום מדויק, תמונה, מסלול הצנרת, התחייבות לתקן כל נזק לאיטום הגג.
3. שאלת האיטום: קידוח באיטום הגג עלול לגרום לדליפה לדירה העליונה. סיכום: המעבה יעמוד על בסיס בלי קידוח באיטום, והצנרת תעבור בפיר.
4. אישור בכתב מהנציגות, ובעדיפות החלטה באסיפה.
5. התקנה ותיעוד — צילום אחרי ההתקנה.

כשיש מחלוקת

1. שיחה ישירה עם השכן.
2. פנייה בכתב לנציגות, עם הבקשה והנימוקים.
3. רעש: פנייה ליחידה הסביבתית או לפיקוח העירוני ברשות המקומית.
4. שימוש ברכוש המשותף: לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, המפקח על רישום המקרקעין מוסמך להכריע בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף, כולל על שימוש ברכוש המשותף.
5. ייעוץ משפטי: כשמדובר בדרישה להסרה, בנזק לאיטום או בתקנון מוסכם מורכב.

שאלות נפוצות

אני שוכר. מי צריך לבקש הסכמה?

בעל הדירה הוא בעל הזכויות ברכוש המשותף. בקשו ממנו אישור בכתב לפני ההתקנה, ותאמו איתו את הפנייה לנציגות.

השכן התקין מעבה מול החלון שלי. מה אפשר לדרוש?

אם המעבה על קיר משותף בלי הסכמה, אפשר לפנות לנציגות ולמפקח. אם הוא רועש, אפשר לפנות לרשות המקומית. אם הוא על קיר שפונה לרחוב, ייתכן שאינו פטור מהיתר.

הנציגות דורשת תשלום שנתי על מקום על הגג. מותר?

זה תלוי בתקנון ובהחלטות האסיפה. בקשו לראות את ההחלטה. אם לדעתכם היא לא התקבלה כדין, אפשר לפנות למפקח.

צריך הסכמה כדי להחליף מעבה קיים באותו מקום?

אם המקום כבר אושר והמעבה החדש דומה בגודלו וברעש שלו, לרוב אין צורך בהסכמה חדשה. יידוע של הנציגות מונע אי-הבנות.

מקורות רשמיים

• ויקיטקסט — ספר החוקים הפתוח — תקנה 19 לתקנות הפטור מהיתר, חוק המקרקעין (סעיפים 55, 59א, 72) והתקנות למניעת מפגעים (מניעת רעש) (נוסח לא רשמי)
• פורטל השירותים הממשלתי gov.il — המפקח על רישום המקרקעין, המשרד להגנת הסביבה והוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה
• מכון התקנים הישראלי — ת״י 994 חלק 5