דוד שמש על הגג המשותף: מתי מותר בלי הסכמת השכנים (סעיף 59א)

לפי סעיף 59א לחוק המקרקעין, התשכ״ט–1969, בעל דירה רשאי להתקין דוד שמש במקום סביר על הגג המשותף, ולהעביר בדרך סבירה את הצנרת לדירתו, בלי הסכמת בעלי הדירות האחרים — בשלושה תנאים: ההתקנה לפי דיני התכנון והבנייה, המקום לא שימש ולא נועד למטרה אחרת שהוסכמה, והצנרת תפגע כמה שפחות בחזות הבית. אם הגג לא מספיק לדוד לכל דירה, צריך את הסכמת כל בעלי הדירות, אבל המפקח על רישום המקרקעין יכול להתיר כשמישהו מתנגד מטעמים לא סבירים.

המדריך הזה הוא חלק מהמדריך למקורות הרשמיים ולזכויות. למעבה מזגן על הגג חלים כללים אחרים — ראו מעבה מזגן בבית משותף. להחלטה אם בכלל להתקין דוד שמש ראו דוד שמש, דוד חשמל או משאבת חום.

הסעיף, חלק אחר חלק

סעיף קטן (א): הזכות

בעל דירה רשאי, בלי הסכמת האחרים, להתקין במקום סביר על הגג שהוא רכוש משותף דוד לחימום מים על ידי השמש, ואת המיתקנים והצינורות הקשורים, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

סעיף קטן (ב): כשאין מקום לכולם

בבית שגגו אינו מספיק לדודי שמש כמספר הדירות, בעל דירה לא יתקין דוד כאמור אלא בהסכמת כל בעלי הדירות האחרים. אבל אם בעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, המפקח רשאי להרשות את ההתקנה.

סעיף קטן (ג): מי קובע אם יש מקום

תעודה בחתימת מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה משמשת ראיה לשאלה אם הגג מספיק לדודי שמש כמספר הדירות, וכמה דודים הוא מכיל.

דוגמה להמחשה

בניין של 16 דירות. על הגג 14 דודים. בעלת דירה בקומה השנייה, שאין לה דוד, רוצה להתקין.

1. האם הגג מספיק ל-16? אם כן — היא רשאית להתקין במקום סביר בלי הסכמה, בתנאים. אם לא ברור — אפשר לבקש תעודה ממהנדס הוועדה המקומית.
2. האם המקום שבחרה פנוי? אם הדיירים מסכימים מזמן שהשטח ליד חדר המדרגות משמש לאחסון, היא צריכה לבחור מקום אחר.
3. הצנרת: בפיר הקיים, לא על החזית.
4. אם הגג לא מספיק: היא צריכה הסכמה של כל ה-15 האחרים. אם אחד מסרב בלי סיבה סבירה, היא יכולה לפנות למפקח.

דוד ישן שתופס מקום

בגגות רבים עומדים דודים שלא פעלו שנים, של דירות שעברו למשאבת חום או לדוד חשמל. הם תופסים מקום, מעמיסים על הגג ומקשים על איטום. אין בסעיף 59א הוראה שמחייבת להסיר אותם. הנציגות יכולה לפנות לבעלים, והאסיפה הכללית יכולה לדון בכך. אם יש מחלוקת, היא מגיעה למפקח. כדאי לשלב את הנושא בתכנון של איטום גג, כשממילא צריך להזיז את הדודים.

דוד שמש מול פאנלים סולאריים לחשמל

חוק המקרקעין כולל גם סעיפים על מיתקנים פוטו-וולטאיים ומיתקני אגירה על הגג המשותף (סעיפים 59ט ו-59י). לפי סעיף 59י, בעל דירה שמתקין מיתקן כזה לשימושו יכול להשתמש בשטח בשיעור שאינו עולה על חלקו ברכוש המשותף, ואם כבר מותקן על הגג דוד שמש שמשמש אותו — השטח שלו מנוכה מהשטח שבו הוא רשאי להתקין. כלומר, הדוד והפאנלים "מתחרים" על אותו חלק יחסי. האתר שלנו לא עוסק בהשוואת מערכות לייצור חשמל, אבל אם אתם מתכננים את שניהם — תכננו את הגג כולו מראש.

פטור מהיתר ותחזוקה

• תקנה 18 לתקנות הפטור מהיתר: הצבת דוד שמש וקולטים על גג פטורה מהיתר אם נפח הדוד עד 220 ליטר ואם נקבע לכך מקום בהיתר — באותו מקום. בגג משופע: הדוד בחלל הגג במקום מוסתר, והקולטים צמודים לגג ובכיוון השיפוע.
• איטום הגג: בסיס הדוד והצנרת הם נקודות רגישות לדליפה. התקנה בלי פגיעה באיטום, ותיקון מיידי של כל נזק, הם חלק מ"דרך סבירה".
• גישה: הטכנאי צריך גישה לגג. תאמו עם הנציגות.
• הוצאות: איטום ותחזוקה של הגג המשותף מתחלקים לפי סעיף 58 לחוק — לפי יחס שטח הרצפה של הדירה, אלא אם התקנון קובע אחרת. הדוד עצמו הוא שלכם, ותחזוקתו עליכם.

כשמסרבים לכם

1. בקשו את הסירוב בכתב, עם הנימוק.
2. בדקו את התנאים של סעיף 59א(א): תכנון ובנייה, מקום פנוי, חזות.
3. אם הטענה היא שאין מקום: בקשו תעודה ממהנדס הוועדה המקומית לפי סעיף 59א(ג).
4. פנו למפקח על רישום המקרקעין אם הסירוב לא סביר. כדאי להתייעץ עם עורך דין שמכיר דיני בתים משותפים.

שאלות נפוצות

מותר להתקין משאבת חום על הגג המשותף לפי סעיף 59א?

הסעיף מדבר על "דוד לחימום מים על ידי השמש". משאבת חום אינה דוד שמש, ולכן הזכות המיוחדת לא חלה עליה במפורש. היא כפופה לכללים הכלליים של שימוש ברכוש המשותף ולתקנון.

הדירה העליונה מחזיקה בגג מוצמד. היא יכולה למנוע ממני דוד?

סעיף 59א מתייחס לגג "שהוא רכוש משותף". גג שהוצמד לדירה אינו כזה, ולכן הזכות לפי הסעיף לא חלה. ייתכן שבתקנון או בהסכם יש הוראה על דודים — בדקו.

צריך היתר לדוד של 300 ליטר?

הפטור בתקנה 18 הוא לדוד עד 220 ליטר. מעבר לזה, בדקו עם הוועדה המקומית.

מי משלם על תיקון האיטום סביב הדוד שלי?

אם הנזק נגרם מההתקנה של הדוד שלכם — כנראה אתם. אם זה בלאי רגיל של איטום הגג — הוצאה משותפת לפי סעיף 58.

מקורות רשמיים

• ויקיטקסט — ספר החוקים הפתוח — חוק המקרקעין, התשכ״ט–1969, סעיפים 58, 59א, 59ט, 59י ו-72, ותקנה 18 לתקנות הפטור מהיתר (נוסח לא רשמי)
• פורטל השירותים הממשלתי gov.il — המפקח על רישום המקרקעין והוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה
• הכנסת — מאגר החקיקה הלאומי